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房企拿地不看房價賭預期 北京2周內現3地王



兩周內三宗高價地集中成交

房企拿地不看房價賭預期

在經歷瞭一個多月的供地空窗期後，北京土地市場迎來成交高潮。從8月31日至9月8日一周多的時間裡，北京三塊新地王“加冕”。從豐臺石榴莊地王到孫河新地王，再到東壩新地王，總計出讓金額達157.5億元。同時，房企拿地算賬的方法也正在發生變化，從以前的參考周邊在售項目價格演變成瞭對地塊稀缺程度的預期。

入秋“地王”湧現

9月8日，龍湖地產有限公司與保利地產、首開地產組成拿地聯合體，以42.5億元總價，競得北京市東壩南區地塊，樓面地價為50081元/平方米，輕松刷新區域土地價格“加冕”區域新地王。

而就在一周前的9月2日，備受關註的“孫河流拍地王”則被保利首開聯合體以總價64.83億元、異地配建27500平方米保障房競得。同時，該地塊也超越瞭當初中糧地產當年孫河地王的樓面價。

8月31日下午，中鐵建與方興地產組成的房企聯合體以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件，摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊，溢價率約50%。機構據房貸信貸年限怎麼貸款比較會過件成交價測算，該宗地樓面價超過5萬元/平方米，預計未來將開發售價10萬元/平方米以上的豪宅。

開發商虧不虧

兩周內，北京連續成交三塊土地項目，令外界驚嘆。但專傢表示，當前地王不斷湧現並非是非理性的產物。

在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經營行為，已演變成占有資源的戰略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯合體來看，均在北京東壩地區有項目。所以，從戰略角度考慮，如果在一些土地供應量集中、未來能夠形成交易量集中的板塊或者地區，連續獲取土地，則對於資源集中占有的意義十分巨大。

更重要的是，如果這種戰略佈局實現，實際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區域自己的項目，可能因為自己在後期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累加起來，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升。同樣的道理，基礎設施和環境的成熟，可以讓自己的多個項目獲益。但是，這種所謂戰略性的資源壟斷，隻出現在那些土地供應集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區。

“此外，地價預期價格的計算方式在改變。”一位代理公司負責人表示，一般認為開發商計算地價的方式，是按照同區域內現行銷售價格進行推算得出的。但是，現在的大開發商拿地時，早已經不這麼算賬瞭。現在的算賬方法是，對於熱點地塊，這塊土地的預期價格，是參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。

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值得註意的是，本輪地王均由房企采用聯合拿地方式取得。

其中，孫河地王由首開保利聯合體取得；豐臺石榴莊地塊由中鐵建與方興聯合取得；東壩地王則被龍湖、保利、首開聯合斬獲。

“土地價格的持續攀升讓單個企業難以承受踏空帶來的風險。”一位開發商表示，地王幾十億元的價格對任何一傢企業來說都是沉重的負擔，聯合拿地有利於企業減輕資金壓力。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，土地供應的稀缺，讓房企陷入瞭“土地饑渴”。但並不意味著房企不惜一切代價拿地。目前，房企拿地已進入結盟拿地階段。“因為目前北京土地的價格較高，一傢單獨拿地成本太大，以聯合體的方式拿地，則可以聯合土地一級開發商，獲得競爭優勢，同時減少競爭對手。”

供需矛盾加劇

“昔日流拍地塊遭瘋搶，曾經的邊緣板塊受追捧，這就是當前北京土地市場上的現狀。”一位開發商表示，一線城市的旺盛需求和房價的堅挺讓開發商別無選擇；一線城市土地的供需矛盾突出，是導致企業爭搶土地的重要原因。

北京市國土局官網顯示，截止到9月7日，年內北京市土地市場累計成交地塊48宗，成交金額為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達到38.5%。

而備受開發商關註的住宅用地更是供應稀缺。在已經成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數，僅22宗。

並非北京一座城市土地供應出現下滑。中原地產市場研究部統計數據顯示，截止到8月25日，包括一線城市在內的全國十大典型城市合計年內土地出讓金為3953.4億元，同比跌幅達57.3%。

“土地供應的減少，已經逐漸承做房貸信貸銀行任何問題免費諮詢影響瞭商品房市場持續高端化，以北京為例，2015年上半年的商品房供應創造瞭歷史最低紀錄，僅有1.46萬套。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。北京商報記者 董傢聲

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150910/012923203750.shtml
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    mariejime03 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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